Строительный бум, в ожидании которого живут не только крупные подрядные организации, но и стесненные своими жилищными условиями многие наши граждане, видимо, грянет еще не скоро. Истощенный бюджет уже не покрывает затрат даже на первоочередное. В нижнем новгороде за прошлый год из 242 млн рублей строители получили только 130 млн. Многие из объектов, имеющих высокую степень готовности, в том числе и ряд жилых домов, предназначенных к сдаче в 1998 году, перешли на этот год.

В этих условиях иные из организаций, рождение и становление которых пришлось, главным образом, на годы рыночных реформ, ищут нетрадиционные для нас принципы строительства жилья и небезуспешно. Фирма "выбор" больше известна нижегородцам как агентство недвижимости. Одноименное ему зао "выбор" - строительная инжиниринговая компания, которой предстоит преобразить один из престижных районов нижнего, построив за театром оперы и балета, на месте дореволюционных построек, современный жилой комплекс. Оба "выбора" не просто аффиллированные компании, а суть новой структуры, как раз и способной даже в кризисных условиях успешно решать проблемы жилищного строительства. Об этом наш корреспондент беседует с генеральным директором зао "выбор" и исполнительным директором агентства недвижимости "выбор" сергеем ивановым.

- Сергей алексеевич, прежде расскажите, что вам предстоит сделать на месте старых домов за оперным театром?

здесь, на площади около 4 гектаров, находятся 43 дома дореволюционной постройки, которые нам предстоит снести и построить на их месте современный жилой комплекс. Сегодня два проектных учреждения - "гражданпроект" и "архстрой" - заканчивают рабочий проект первой очереди, и мы приступили к выполнению работ "нулевого цикла" - забивке свай, земляным работам... В первом полугодии 2000 года в эксплуатацию будут сданы первые несколько подъездов первой очереди, которая предусматривает строительство 347 квартир. Всего же жилья на этой площадке нам предстоит построить 60 тысяч квадратных метров, а реализация самого проекта займет 5-6 лет.

- Это будет несколько домов?

- первая очередь - это один дом, но выполненный по каскадному типу: от секций в 4-5 этажей до 9-10-этажных.

- И, естественно, с квартирами улучшенной планировки?

- это однозначно. Шестилетний опыт работы на рынке жилья дает нам достаточно четкое представление о потребностях наших клиентов. В квартире обязательно будет просторная кухня - независимо от того, одно- или четырехкомнатная это квартира. В среднем размер кухни - около 15 кв. М.

Более высокие потолки. В подъезде обязательно наличие лифта - опять же независимо от этажности. Трех- и четырехкомнатные квартиры спроектированы по принципу "зонирования" - гостевая зона, спальная зона со всеми необходимыми помещениями (туалет, ванная...).

- ЗАстройщиком этой площадки "выбор" стал по конкурсу?

- как такового конкурса не было. Желающих начать на этой площадке строительство в 70-80-е годы было немало. Однако попутно с собственно строительством надо решить целый комплекс проблем - по расселению проживающих здесь 235 семей, по обеспечению этого района теплом, по замене изношенных коммуникаций. И в прежние лучшие годы эти проблемы отталкивали застройщиков, а сегодня тем более многим они оказались непосильными.

- Но вы, получается, нашли пути их решения?

- нашли совместно с администрацией города и советского района, другими заинтересованными предприятиями. Так, совместно с "теплоэнерго" разработали вариант обеспечения этого района теплом за счет реконструкции котельной завода им. Петровского. Первый этап этой реконструкции практически завершен. А полностью законченные работы позволят зарезервировать такие мощности пиковой котельной, которые смогут весь район обеспечить теплом.

Строительство жилья в этом районе ведем совместно с городской администрацией. Свой вклад город вносит в расселение ветхого фонда в размере 70 процентов стоимости нового жилья под расселение. Сейчас строится дом в верхних печерах, в котором мы профинансировали свою долю за 25 квартир. Для ускорения расселения приобретаем жилье и на вторичном рынке. И хотя схема финансирования и здесь определена такая же, 70 процентов - город, 30 проц. - Мы, наша доля в два раза больше доли города, так как на вторичном рынке стоимость квадратного метра выше, чем утвержденная городской администрацией в строящихся домах под расселение.

Кардинально же проблему с расселением мы рассчитываем решить за счет строительства в верхних печерах панельных домов совместно со строительным подразделением оао "завод "красное сормово" на территории бывшей воинской части, имущество которой мы приобрели. Здесь может быть построено всего около 40-50 тысяч квадратных метров жилья.

Достаточно серьезная работа предстоит нам по замене и строительству инженерных коммуникаций - все затраты лягут на наши плечи.

- Жилье, в таком случае, получается достаточно дорогим, и, значит, не избежать определенного риска в реализации задуманного?

- риск есть в любом проекте, тем более в таком, который связан с долгосрочными вложениями. Но мы все достаточно хорошо просчитали, работая над проектом без малого 2,5 года, тем более что есть и практический опыт такой работы. За все время подобрались партнеры, готовые на условиях беспроцентного товарного кредита поставлять нам строительные материалы.

Банк "гарантия", с которым мы работаем четыре года, открыл нам кредитную линию. Все это позволяет и сокращать сроки строительства, и снижать себестоимость жилья. Таким образом, риск реализации проекта мы сводим до минимума. Он ведь и заключается в том, что себестоимость строительства на момент продажи квартир может оказаться выше их рыночной цены.

Сегодня, кстати, мы пока не можем обеспечить плановой рентабельности. Слишком велики затраты на первоначальном этапе - они существенно перекрывают стоимость нашего единовременного платежа городу за право аренды под строительство. Поэтому город и участвует в расселении ветхого фонда на этой площадке. Понятно, что, не обеспечив рентабельности - а сегодня она закладывается в 5-7 процентов, застройщик вряд ли будет заинтересован строить жилье.

И все же, по прогнозам нашего центра оценки и анализа недвижимости, риска в реализации такого значимого для нас проекта нет. (А значимый он не только для нас, так как создает новые рабочие места, дает загрузку многим подрядным фирмам и предприятиям стройиндустрии, увеличивает налоговые поступления в бюджет и решает такую социально значимую задачу, как обеспечение жильем и расселение ветхого фонда в нижнем, и т. Д.) Ликвидность жилья в этом районе повышает то обстоятельство, что есть устойчивый спрос на квартиры в этой части города, который сохранится и в ближайшие несколько лет. И, конечно, мы не стоим на месте, изучаем и применяем опыт передовых фирм страны по управлению подобными проектами.

- Сергей алексеевич, а вообще, зачем агентству недвижимости, которое могло вполне спокойно заниматься традиционными услугами, вести собственное строительство?

- мы действительно начинали работать на рынке недвижимости как риэлтерская фирма. Постепенно на этот рынок приходили новые веяния. На первичном рынке жилья заказчикам-застройщикам надо было привлекать инвесторов, дольщиков строительства, чем мы тоже стали заниматься. Но в какой-то момент поняли, что и сами можем строить жилье, выступая одновременно в роли заказчика-застройщика и риэлтера. Первый свой дом построили в верхних печерах в составе нижегородской инвестиционной строительной компании (ниск). Это был 14-этажный монолитный дом. Всего "выбор" возвел около 20 тысяч квадратных метров жилья в ряде районов города. В прошлом году мы сдали первый свой "бюджетный" объект - здание детской поликлиники в сормовском районе.

- Говорят, что ваше жилье от предлагаемого другими отличается высоким качеством? это принцип?

- это принцип, обусловленный экономической целесообразностью: строить качественно - это еще и дешевле. Меньше приходится переделывать, устранять недоделки. Вообще, качество - понятие емкое. Это и само качество строительных работ, строительных материалов, это и качество проекта... На последнем из построенных домов по улице пушкина нам благополучно удалось добиться сочетания и того, и другого. Дом с архитектурной точки зрения смотрится весьма привлекательно, особенно его мансарда, выполненная фирмой "нов-град". Да и квартиры отвечают всем изысканным требованиям наших клиентов, хотя продавали мы их по ценам панельного дома.

- Зао "выбор" - инжиниринговая компания, каких еще не так много в нижнем новгороде. По сути, вы пошли по образцу стран с развитой рыночной экономикой?

- это действительно так. У нас самый минимум персонала, и в то же время от проектирования и строительства до заселения жилья все вопросы решаются именно здесь. Сегодня мы пошли еще дальше: на базе дома по ул. Пушкина создали товарищество собственников жилья, которое получило первую в городе лицензию на право эксплуатации объекта. Мы всегда имеем возможность привлечь на отдельные виды работ небольшие подрядные организации, координировать их работу, и это гораздо выгодней, чем содержать большой штат работников и огромные основные фонды. Сегодня в разных концах города можно видеть недостроенные коробки. В большинстве случаев их хозяева "проели" все деньги, предназначенные на собственно строительство. Мы проедать не имеем права: прежде всего, это деньги наших клиентов.

Проекты.

Будем жить как за границей. В будущем тысячелетии...

Проект генерального плана развития нижнего новгорода, разрабатываемый с 1993 года, наконец, оказался близок к завершению.

Как рассказал на очередном оперативном совещании в городской администрации директор муниципального института развития города "нижегородгражданниипроект" александр крикунов, осталось получить два последних заключения - экологической экспертизы в области и москве. В проекте, по его словам, ресурсный подход сочетается с принципом ограниченной самодостаточности, что нашло отражение в планировании жилищного строительства. Иными словами, заметного "раздвижения" границ города не произойдет. Порядка 10 млн квадратных метров жилья до 2020 года планируется ввести за счет реконструкции старого и сноса ветхого фонда, и только 4 млн будут построены на новых территориях. При этом за основу взяты международные нормы - 25 кв. М на человека.

Полностью готов к обсуждению в городской думе и областном законодательном собрании генплан будет к апрелю текущего года. А еще раньше намечается его общественное обсуждение.

Программы

город стал не по карману.

Реализация программы по обеспечению жильем военнослужащих резко сбавила темпы.

Если в 1997 году было предоставлено 388 квартир, то уже в прошлом - 58. По словам директора департамента строительства областной администрации валерия новокрещенова, объясняется это тем, что на первом этапе достраивались, в основном, малоэтажные дома предприятий-недоимщиков. Сегодня же договора заключены на строительство многоквартирных домов, сроки возведения которых в условиях существующего финансирования составляют уже 1,5-2 года. Но и эти сроки могут оказаться под сомнением: экономический кризис, обесценивший российский рубль, привел к росту стоимости жилья. И по этой причине от участия в программе отказались некоторые строительные организации и предприятия-кредиторы. Департамент строительства теперь заключает договора на новые объекты в борском, павловском, тоншаевском, лысковском районах и городе дзержинске, где жилье дешевле.

Рост цен на жилье и для владельцев жилищных сертификатов закрывает для бывших военных путь в большие города нижегородской области. Из 206 таких сертификатов, выданных в прошлом году министерством обороны, только 97 их владельцев успели приобрести квартиры. А срок действия оставшихся на руках заканчивается до мая текущего года. В это же время заканчивается и срок реализации сертификатов, полученных областной администрацией для военных в минфине. Из 14 только половина их реализована в жилье.

Сегодня время явно играет против владельцев сертификатов: выделяемая под них сумма определялась из расчета стоимости одного квадратного метра 2760 рублей. Уже сегодня на вторичном рынке за квадратный метр надо платить в 3 раза больше. А сколько он будет стоить к маю? и проблему эту хорошо представляют в областной администрации.

Еще в прошлом году в москву, как рассказывал в. Новокрещенов, были отправлены предложения, учитывающие инфляцию и изменившуюся ситуацию на рынке жилья: разрешить владельцам сертификатов участвовать в долевом строительстве домов высокой степени готовности, продлить срок действия сертификата до 1 года, увеличить строительную стоимость 1 кв. М общей жилой площади. К сожалению, не все они оказались услышаны, и, видимо, большинству отставных военных придется подыскивать себе жилье все же в сельской местности.