Разница между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья в новосибирске сейчас составляет не менее 70%. Однако строители нередко жалуются на слишком низкую прибыльность своего бизнеса. Об этом парадоксе и ситуации в строительном и проектном бизнесе обозревателю "кс" елене ермолаевой рассказал генеральный директор проектного института "новосибгражданпроект" игорь воротников.

- Ваша организация разработала огромное количество проектов строительства жилых домов. Какова сегодня себестоимость строительства?

- сметная стоимость строительства одного квадратного метра жилья - от 7 до 9 тысяч рублей. В эту цифру входит все - плата за землю, разработка проекта, подведение коммуникаций и возведение здания, включая стоимость всех материалов. Сюда не включена только отделка помещений, но она сейчас, как правило, и не производится - дома сдаются под самоотделку. При этом стоимость земли и коммуникаций составляет 30-40% от величины общих затрат, а непосредственно материалов и строительства - 60-70%.

- Получается, что себестоимость строительства не так уж и высока по сравнению с ценами, по которым строители продают строящееся жилье. Но несмотря на это, строители нередко жалуются на низкую рентабельность своего бизнеса. С чем это может быть связано?

- в последние 10 лет сложилась порочная практика создания "пирамид". Строители закладывают первое здание и на этапе начала возведения дома продают квартиры по демпинговым ценам. Соответственно, на завершение строительства денег не хватает, поэтому закладывается следующий дом, деньги, полученные от продаж, тратятся на завершение строительства первого здания. И так далее. Любые проблемы со строительством одного дома вызывают цепную реакцию, и ухудшают ситуацию по всем недостроенным объектам компании. Помимо этого, строителей подводит бесхозяйственность, неумение грамотно организовать работу. Чтобы построить многоэтажный жилой дом, достаточно 7-8 месяцев. Но для того, чтобы уложиться в этот срок, необходимо расписать работу по дням, даже по часам: когда какие материалы завозить, когда какие работы производить. Поскольку у нас нет такого планирования и организации работ, сроки растягиваются до 2 лет и более, что приводит к снижению прибыли. Сейчас у основной массы строительных компаний рентабельность проектов составляет порядка 60-70%. Если "растянуть" строительство на пару лет, годовая рентабельность составит 35%. Это ненамного больше величины банковского процента, но требует значительных затрат сил и времени. Кроме того, строители еще помнят те времена, когда прибыль была гораздо выше. До 1998 года нормой были 300-400% прибыли от реализации проекта, получаемой строителями. В центральной части города рентабельность могла составлять даже 500%.

Кроме того, рентабельность строительного бизнеса в будущем, возможно, еще более снизится. Дело в том, что в начале текущего года мэрия новосибирска запретила точечное строительство. Однако строить на периферии, на окраинах города невыгодно. Продать с прибылью квартиры, скажем, в кировском районе крайне трудно. Либо нужно вообще перестать взимать там плату за землю, либо придется "нарезать" квартиры по 30-40 метров. Более или менее просторные квартиры строить там просто нет смысла. Себестоимость строительства в центре и на периферии не очень различается - максимум на 40%. А цена, по которой построенные квартиры можно продать, может быть в центре выше в 4-5 раз, а иногда и более.

- Ваша организация выступает экспертом по оценке надежности строительных компаний. Какие же компании являются наиболее надежными?

- действительно, мы сотрудничаем с некоторыми страховыми компаниями и выступаем в качестве экспертов по оценке деятельности строителей. Но сегодня сложилась парадоксальная ситуация: если говорить о наиболее надежных строителях, то ими являются крупные новосибирские предприятия, такие как нзхк, "химпласт", "новосибхлеб" и другие. Чисто строительные компании могут оказаться менее надежными, прежде всего потому, что у них нет никакого собственного имущества. То есть сама организация может быть большой, там могут работать сотни человек, но если возникает конфликт по причине неисполнения договорных обязательств, то оказывается, что с фирмы взять нечего.

- Насколько сильна конкуренция на рынке проектных услуг?

- сложилась непростая ситуация. Например, в 1992 году в новосибирске существовало всего 200 проектных институтов, и только два из них были связаны с гражданским строительством. Это и неудивительно, ведь все проекты были типовыми. На сегодняшний же день в сфере проектных работ выдано более 2 тысяч лицензий. Несмотря на это, серьезных проектных организаций, образованных на базе институтов, в городе на более десятка. Остальные - небольшие фирмы-однодневки, которые очень сильно ухудшают общую ситуацию на рынке.

- Каким образом мелким проектным фирмам удается негативно влиять на рынок?

- существует несколько проблем. Во-первых, для того, чтобы полноценно разработать проект, необходим штат как минимум из 50 высококлассных специалистов. А в мелких фирмах всего 2-3 сотрудника, а работу выполняют привлеченные специалисты. Значит, если обнаруживаются недоработки, то спросить за это реально не с кого. Кроме того, такие организации часто существуют недолго, и к моменту возникновения проблемы самой фирмы может уже не быть.

Во-вторых, мелкие фирмы очень сильно демпингуют, сбивают цены. А ведь дешевое не может быть качественным. Из-за низкого уровня оплаты труда начинает вставать проблема нехватки кадров. Чтобы стать квалифицированным специалистом в области проектирования, требуется не менее 10 лет практики. А молодые специалисты хотят нормально зарабатывать уже сегодня. Кроме того, мелкие организации, экономя на всем, не занимаются нормоконтролем. У крупных проектных институтов любое проектное решение проверяется на нескольких уровнях, в нескольких отделах. Это снижает вероятность ошибки практически до нуля.