Особенности бухгалтерского учета в жилищно-строительных
кооперативах и товариществах собственников жилья.
Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы и товарищества
собственников жилья (далее - жск, тсж) представляют собой
негосударственные некоммерческие организации, создаваемые для
управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в
кондоминиуме.
Отличительная черта некоммерческой организации - то, что она
не имеет извлечения прибыли в качестве основной цели своей
деятельности (п. 1 ст. 50 гк рф). Данный признак в одинаковой
мере присущ и жск (жк) и тсж. По организационно-правовым формам
эти некоммерческие организации различаются. Жск (жк) относятся к
потребительским кооперативам, тогда как тсж представляют
самостоятельную форму некоммерческой организации, регулируемую
федеральным законом от 15.06.96 г. n 72-фз "о товариществах
собственников жилья". Но это различие ощутимо проявляется лишь на
сравнительно коротком начальном этапе деятельности жск - при
строительстве дома. После ввода дома в эксплуатацию и выплаты
пайщиками паевых взносов жск и тсж практически становятся
тождественными по всем признакам и характеристикам их
деятельности:
а) жск (жк) и тсж преследуют одну и ту же цель - управление
общим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его
эксплуатации;
б) совершенно одинаков характер их уставной деятельности
(здесь и далее под "уставной" понимается основная некоммерческая
деятельность, в целях которой созданы жск, тсж);
в) совершенно одинаковы источники финансирования уставной
деятельности жск, тсж;
г) жск (жк) и тсж имеют одинаковую организационную структуру:
добровольное, основанное на членстве объединение граждан и
юридических лиц с совпадающими правами и обязанностями;
д) идентична структура управления этими организациями: высший
орган - общее собрание, исполнительный орган - правление во главе
с председателем, контрольный орган - ревизионная комиссия
(ревизор); е) самое главное: жск (жк) с полностью выплаченными
паевыми взносами и тсж характеризуются одинаковыми отношениями
собственности (п. 1 ст. 4 федерального закона "о товариществах
собственников жилья").
Отсюда следуют важные практические выводы:
1) все требования и рекомендации по бухгалтерскому учету в
равной мере применимы к жск (жк) и тсж;
2) жск (жк) и тсж должны рассматриваться как равные
налогоплательщики.
Это означает, что бухгалтерский учет и налогообложение жск
(жк) и тсж идентичны.
Целевые поступления.
Особенностью некоммерческой организации является то, что
основным источником финансирования уставной деятельности служат
целевые поступления. В жск и тсж целевые поступления - это
главным образом денежные целевые взносы владельцев квартир,
представляющие собой обязательные платежи.
В жск и тсж различают следующие виды целевых поступлений:
паевые взносы - денежные (имущественные) взносы на создание
(приращение) недвижимого имущества, поступившие от членов жск
(жк) и других лиц, имеющих право на паенакопления. Паевые взносы
осуществляются в начальный период деятельности жск (жк), когда
создаваемое имущество (квартиры в многоквартирном доме) еще не
принадлежит пайщикам. В тсж паевые взносы отсутствуют, так как к
моменту создания товарищества его члены уже являются
собственниками своего жилья;
членские взносы - денежные средства, вносимые участниками
долевой собственности (домовладельцами) на покрытие расходов по
содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества жск и тсж.
Членские взносы делятся на вступительные - связанные с
повышенными расходами в начальный период деятельности, а также с
приемом новых членов; текущие - периодически вносимые на покрытие
текущих расходов; дополнительные - вносимые домовладельцами на
покрытие убытков. Необходимо обратить внимание на то, что
определение "членские" относится здесь не только к формальным
членам жск и тсж, но и ко всем домовладельцам (употребляется в
смысле "член домовладения");
коммунальные платежи - текущие платежи на покрытие
индивидуальных расходов домовладельцев по коммунальным услугам,
услугам радиосвязи, телевидения и пр.;
Бюджетные поступления - денежные средства, ассигнуемые из
бюджета в виде жилищных субсидий, дотаций на содержание,
обслуживание и ремонт общего имущества жск и тсж, компенсаций
льгот на оплату коммунальных услуг, премий и поощрений за
образцовое содержание домовладения и на другие цели;
прочие целевые поступления - взносы инвесторов,
благотворительные и другие взносы физических и (или) юридических
лиц.
Целевые поступления, будучи основой финансирования, занимают
центральное место в бухгалтерском учете жск и тсж. Счет 86
"целевое финансирование" постоянно из месяца в месяц фигурирует в
хозяйственных операциях жск и тсж при начислении платежей,
поступлении целевых средств и их расходовании. К счету 86 обычно
открывают субсчета по каждому виду целевых поступлений.
Смета жск и тсж.
Смета (финансовый план) утверждается общим собранием жск, тсж
и служит основой для финансирования их деятельности в течение
календарного года. Если жск, тсж осуществляют только уставную
деятельность, то достаточно формировать одну смету расходов, так
как доходы при этом полностью совпадают с суммой целевых
поступлений. При наличии предпринимательской деятельности
утверждаются смета расходов и смета доходов.
Смета расходов может иметь следующую структуру:
1. Содержание и обслуживание жилищного фонда:
1) заработная плата обслуживающего персонала, выплачиваемая по
трудовым и гражданско-правовым договорам. К обслуживающему
персоналу относятся лица, осуществляющие техническое,
административное и хозяйственное обслуживание домовладения;
2) расходы по техническому обслуживанию, санитарному
содержанию и управлению эксплуатацией домовладения,
осуществляемым сторонней организацией;
3) расходы на инвентарь и хозяйственные принадлежности;
4) расходы на материалы;
5) содержание конторы правления (отопление, водоснабжение,
освещение, оплата телефона);
6) коммунальные услуги по содержанию общего имущества;
7) канцелярские и почтовые расходы;
8) обучение обслуживающего персонала (повышение квалификации,
приобретение нормативно-правовых документов и специальной
литературы); 9) приобретение основных средств (хозяйственное
оборудование, оргтехника, компьютеры, конторская мебель и пр.);
10) содержание и ремонт основных средств;
11) отчисления в резерв на восстановление и замену основных
средств;
12) оплата консультационных услуг;
13) оплата услуг банка;
14) служебные разъезды;
15) земельный налог или арендная плата за землю;
16) расходы по страхованию имущества;
17) членские взносы коллективного участника союза, ассоциации,
клуба.
2. Ремонт жилищного фонда:
1) текущий и капитальный ремонт строительных конструкций
здания; 2) текущий и капитальный ремонт инженерного оборудования;
3) отчисления в резерв на ремонт жилищного фонда.
3. Прочие расходы:
1) премии персоналу;
2) материальная помощь;
3) представительские расходы;
4) непредвиденные расходы.
4. Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью:
1) представляющие долю от расходов по уставной деятельности;
2) осуществляемые сверх расходов по уставной деятельности.
Структура сметы доходов более проста.
1. Целевые поступления:
1) членские взносы;
2) бюджетные поступления;
3) прочие целевые поступления.
2. Доходы от предпринимательской деятельности.
При составлении сметы расходов не учитываются предполагаемые
доходы от предпринимательской деятельности. Что же касается сметы
доходов, то в ней сумма членских взносов может уменьшаться за
счет доходов от предпринимательской деятельности. Доходы и
расходы, связанные с предпринимательской деятельностью,
отражаются в смете по стоимости за вычетом налога на добавленную
стоимость. Не следует искусственно уравнивать общие суммы
расходов и доходов, как это иногда практикуется. Смета доходов
вполне может превышать смету расходов. И, наоборот, при наличии
экономии расходов на начало года смета расходов может превышать
смету доходов.
Предпринимательская деятельность.
Согласно п. 3 ст. 50 гк рф некоммерческие организации наряду с
уставными функциями могут осуществлять предпринимательскую
деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению
целей некоммерческой организации.
Наиболее распространенными видами доходов от
предпринимательской деятельности жск и тсж являются:
поступления от сдачи в аренду общего имущества, принадлежащего
домовладельцам на правах долевой собственности (чаще всего
нежилых помещений и мест под рекламу);
поступления от сдачи в аренду имущества, принадлежащего жск,
тсж; проценты и иные доходы по ценным бумагам;
проценты от размещения на депозитных счетах денежных средств,
являющихся доходом от предпринимательской деятельности.
Значительно реже встречаются доходы от обычных видов
деятельности, к которым относится выручка от продажи продукции и
товаров, поступления, связанные с выполнением работ и оказанием
услуг. Например, иногда жск и тсж предоставляют коммунальные
услуги своим арендаторам. Известны также случаи оказания
консультационных и иных информационных услуг.
Жск и тсж направляют доходы от предпринимательской
деятельности на покрытие затрат по содержанию, обслуживанию и
ремонту общего имущества и других расходов, соответствующих
уставной деятельности организаций.
(Продолжение следует).
И. Фельдман кафедра экономики и предпринимательства миигаик.
 |
