Столичное строительное ноу-хау.

В этом году в москве построено 3,4 млн кв. М жилья. 15% из них так и не удалось продать. По законам рынка, объемы строительства надо сокращать -- это позволит удержать себестоимость жилья на нынешнем, довольно низком уровне. Но в 2000 году московские строители должны сдать на 200 тыс. Кв. М жилья больше. Значит, увеличится и число непроданных квартир.

Строительный бум.

Потребителей, как правило, проблема себестоимости строительства жилья не волнует. Их интересует конечная цена новой квартиры. Строители же предпочитают не распространяться о своих реальных затратах. Единственное, в чем сегодня они признаются: стройкомплекс москвы может динамично развиваться при рентабельности не ниже 10%. В регионах запросы более скромные -- местные строители готовы работать и за 5д7%.

В последние 10 лет москва была строительным эльдорадо. В начале 90-х постройка типового панельного дома обходилась в $450д560 за 1 кв. М, а на продажу те же метры выставлялись по $800д1500. В 1993 году, после "черного вторника", когда рубль подешевел вдвое, себестоимость строительства домов серии п-44 снизилась до $210д250, а цены остались прежними. С 1994 года вплоть до августовского кризиса себестоимость строительства в москве сохранялась на уровне $330 за 1 кв. М, в то время как рыночные цены держались в "коридоре" от $750 до $900 за метр.

После прошлогоднего дефолта строители были вынуждены признать, что себестоимость строительства типовых домов в валютном выражении снизилась примерно на треть. По словам вице-президента финансово-строительной компании "конти" владимира демуры, сразу после кризиса строительство обычного панельного дома обходилось в $190 за 1 кв. М, а к началу этого года подешевело еще на $80. Цены же на недвижимость в столице за тот же период снизились до $600 за 1 кв. М,-- всего на 20% от докризисного уровня. Правительство москвы, контролирующее большинство строительных предприятий города, до некоторых пор закрывало глаза на то, что цены на жилье выше себестоимости в четыре-пять раз. Но в конце i квартала обнаружились первые признаки затоваривания рынка: предложение вдвое превысило спрос и продолжало увеличиваться за счет квартир вторичного рынка, которые к тому времени подешевели на 11%.

Чтобы хоть как-то стимулировать спрос, московские власти начали демпинговать. Квартиры в районах массовой застройки (южное бутово, жулебино, братеево, марьино) летом продавались по $360 за 1 кв. М. А на днях по рекордно низкой для москвы цене ($330 за метр) на продажу было выставлено 300 тыс. Кв. М в еще не построенных домах в южном бутове (они будут сданы в iii квартале 2000 года). Кстати, дома, построенные в том же районе департаментом внебюджетного планирования (двп) правительства москвы, продаются по 11 тыс. Руб./М (около $423). При этом городские власти смогли извлечь выгоду из вынужденного снижения цен, преподнеся его как свою заслугу перед горожанами: на одном из совещаний мэр москвы объявил, что себестоимость строительства типового жилья не должна превышать $200 за 1 кв. М (напомним, что столичные дск уже строят по $110 за метр).

Плановое снижение.

Коммерческие застройщики расценили призыв мэра как ущемление их прав и попытку передела рынка недвижимости в пользу подконтрольных московскому правительству организаций. По мнению геннадия стерника, эксперта российской гильдии риэлтеров, за $200 в москве можно построить только коробку -- аренда земли, отчисления на инфраструктуру, отделку, а также передача городу 30% жилья (это обязательная норма отчисления за предоставленную землю) повышают себестоимость минимум на треть. Если учесть, что коммерческие застройщики вынуждены брать кредиты под 18% в валюте, их затраты на строительство превышают расходы московских дск в среднем наполовину.

По той же причине не удается уложиться в $200 за 1 кв. М и двп, который по поручению мэрии занимается строительством коммерческого жилья. По словам главы департамента леонида краснянского, себестоимость строительства в районах массовой застройки сегодня составляет $230 за 1 кв. М, точечная застройка обходится в $460 за метр, а себестоимость метра в "элитных" домах составляет $692. При этом краснянский считает, что дальнейшее снижение себестоимости строительства невозможно, так как за год цены на металлопрокат выросли на 40д60%, пиломатериалы подорожали втрое, цемент и песок -- на 30%, на столько же поднялись цены на железнодорожные перевозки. Немаловажную роль в увеличении расходов на строительство сыграло и введение новых снипов (см. Справку).

Впрочем, проблемы коммерческих застройщиков московских градоначальников не волнуют. Первый вице-премьер столичного правительства владимир ресин считает так: "некоторые строители просто прибедняются -- рентабельность у них не ниже 26%, что позволяет им вкладывать деньги в воспроизводство и зарплату платить. Их должно пугать не снижение себестоимости, а затоваривание рынка. Когда спроса не будет, они погибнут. Мы можем держать себестоимость и в $300 за метр (дело в том, что правительство москвы регулирует закупочные цены на стройматериалы и рекомендует, с какими поставщиками работать.-- Ъ), но кто будет покупать? мы подходим к верхней планке возможностей покупателя. Строители должны крутиться".

В такой ситуации муниципальные власти, в распоряжении которых четыре дск и несколько проектных институтов, в более выгодном положении -- конвейерная сборка и использование новых технологий позволяют им сокращать расходы на строительство. Так, технология "скородом" позволяет удерживать себестоимость на уровне $100 за 1 кв. М. В соответствии с этой технологией основой здания является монолитный каркас, на который навешиваются самые разные панели (кирпич с утеплителем, керамзитобетон с облицовкой кирпичом, сборно-бревенчатые панели). Конечная цена зависит большей частью от типа используемых панелей. Новшество в том, что фирменная технология позволяет сократить время установки монолитного каркаса вдвое, благодаря чему и удешевляется строительство. Схожими характеристиками обладает проект "изодом 2000": малоэтажное строение конструируются из готовых модулей, собранных на заводе. При этой технологии можно использовать схему "растущий дом", когда строение меняется и наращивается за счет присоединения новых модулей.

Впрочем, это перспективы. Более активно строители сейчас используют модернизированные типовые дома. На поток поставлены дома новых серий мс "эко" и п-46-м, в которых себестоимость метра не превышает $100. Дома серии п-55-м с трехслойными керамзитобетонными наружными стенами признаны самыми энергосберегающими, это позволяет экономить на их эксплуатации. В панельных домах серии п-44-т предусмотрена гибкая планировка квартир, эркеры, 14-метровые кухни и облицовка "под кирпич". Эти типовые дома относят к жилью "повышенной комфортности". Что и дало юрию лужкову возможность на открытии выставки "москва -- шаг в третье тысячелетие" заявить, что себестоимость строительства элитных домов в столице сейчас составляет всего $160 за 1 кв. М.

При этом строителям муниципального жилья неофициально запрещено использовать импортные отделочные материалы. Это обеспечивает работой российских производителей линолеума, плитки, паркетной доски, межкомнатных дверей, стеклопакетов, и проч. Кроме того, позволяет сэкономить, так как отечественные материалы на 20д30% дешевле западных аналогов. Так, например, московский деревообрабатывающий комбинат n3 поставляет окна по $80д100, импортные на $60д80 дороже. Для обеспечения москвы мрамором и гранитом столичное правительство выкупило контрольные пакеты акций карьеров в саянах, читинской области, карелии и на алтае. Ну а песок, цемент, бетон и кирпич поставляются из подмосковья.

Впрочем, даже за такие дешевые материалы никто не платит деньгами. Структуры столичного правительства, работающие на рынке долгов, разработали для каждого предприятия зачетную схему. К примеру, строительная фирма скм погасила долг московского кирпичного завода по газу в обмен на его продукцию -- это позволило удешевить строительство на 20%.

Ограниченный рост.

Но усилия по снижению себестоимости жилья не принесли ожидаемых плодов. По оценкам московской ассоциации-гильдии риэлтеров, на данный момент в районах массовой застройки так и не удалось реализовать около 500 тыс. Кв.М.

В то же время проблем с реализацией новых домов в обжитых районах не возникает: большинство из них распродается еще на этапе строительства. И цена их продажи зависит не столько от себестоимости, сколько от конъюнктуры. По словам ирины сергеевой, коммерческого директора дск-1, квартиры в доме улучшенной планировки на рубцовской набережной покупают по цене $1000 за 1 кв. М, и при существующем спросе нет смысла продавать их дешевле. Еще пара примеров. По заказу корпорации скм домостроительный комбинат n1 построил в химках дом п-44-т -- квартиры по $600 за 1 кв. М были раскуплены моментально. В планах скм -- строительство такого же дома в раменках, и заказчики уверены, что в этом районе можно продавать квартиру по $700д800 за метр. Строительство элитного дома на краснопролетарской улице обошлось двп в $600 за 1 кв. М, а желание москвичей жить на садовом кольце позволило продать квартиры в этом доме по $2000 за метр.

Короче говоря, дома в "хороших" районах раскупаются вне зависимости от их себестоимости. Но в том-то и дело, что 70% нового жилья будет возводиться как раз в непрестижных районах. Из-за трудностей с реализацией строители уже столкнулись с дефицитом "живых" денег. Непроданные дома -- это фактически замороженный капитал, и при таком объеме непроданной продукции рентабельность строительства может оказаться отрицательной. В такой ситуации производство надо сокращать, распродавать все остатки, аккумулировать средства и инвестировать их в те строительные проекты, на которые есть спрос,-- в "точечное" строительство хороших домов в обжитых районах. Да, годовой объем ввода жилья резко упадет, зато все будет продаваться.

Однако в москве все происходит с точностью до наоборот. Городские власти намерены в следующем году увеличить объемы строительства до 3,6 млн кв. М (80 тыс. Квартир). Это неминуемо приведет к росту себестоимости строительства и к ухудшению положения отрасли в целом. Первыми это ощутят на себе строительные компании: отсутствие оборотных средств приведет к задержкам зарплаты и к разрыву отношений с некоторыми поставщиками (хотя уже сейчас большинство стройматериалов они получают в обмен на квартиры). Использование денежных суррогатов тоже увеличит себестоимость. Допустим, двп расплатится с дск-4 своими векселями. Домостроители при реализации этих векселей потеряют 15%, на которые и возрастет себестоимость.

Даже владимир ресин вынужден признать, что удержать себестоимость строительства на сегодняшнем уровне вряд ли удастся -- в 2000 году она вырастет до $240 за 1 кв. М. Если и тогда объемы ввода жилья не упадут, отрасль ждет кризис перепроизводства, который может привести к остановке всего строительного комплекса.