Анатолий милюков.

Особенности провинциального жилищного строительства.

Один из самых динамичных секторов экономики - строительство вообще и жилищное строительство в частности. По итогам 1999 года темпы роста жилищного строительства в волгоградской области заметно опережают темпы роста в промышленности.

Жилья больше, новоселов меньше.

Вот и 2000 год наступил, к которому каждая советская семья должна была получить отдельную квартиру. Не вышло. Но не строители в этом виноваты - они сделали все, что могли.

Итак, по данным областного строительного комитета, за год сдано 451,1 тыс. Квадратных метров жилья, что на 14,8 % больше, чем в 1998 году. Очевидно, что общее оживление экономики и здесь сказалось положительно. 53,6 % всего построенного в 1999 году жилья - это коттеджи и индивидуальные дома состоятельных граждан. Приведенная ниже диаграмма свидетельствует о том, что доля такого жилья растет ежегодно.

Потребности широких слоев населения традиционно покрывались за счет жилья в многоэтажных домах. Но его в 1999 году оказалось меньше, чем в 1998 (206,2 тыс. Кв. Метров против 208,4). К тому же немало новых квартир останется незанятыми - у потенциальных покупателей нет денег на их покупку. Пустующие квартиры, омертвленный капитал, вложенный в их строительство, - сегодня обычное явление и для столицы и для провинции.

Изменить ситуацию могло бы широкое распространение ипотечного кредитования. В волгоградской области разработан пакет соответствующих нормативных документов, но денег на ипотеку нет. В 1999 году из бюджета области на ипотеку было выделено лишь 5 млн рублей - это меньше 1% от общей стоимости построенного жилья. Возможностями ипотечного кредитования смогло воспользоваться лишь очень небольшое число очередников из числа работников бюджетной сферы, имеющих небольшие доходы.

Значительная доля индивидуальных домов в общем объеме сдаваемого жилья - особенность провинциального строительства. В большинстве областных и республиканских центров, не говоря уж о районных, в общей застройке очень велика доля так называемого "частного сектора", начисто отсутствующего, например, в москве, где земля очень дорогая. Оттого там строится, главным образом, многоэтажное и многоквартирное жилье, а коттеджи москвичей - это удел подмосковья. Новым русским, желающим иметь в своей городской квартире джакузи и английский камин, приходится немало изощряться. Другое дело - в областном или районном центре. Строй себе все, что хочешь. И все это может быть в двух шагах от центра города.

Скромные домишки частного сектора, большинство из которых построено 40-50 лет назад (а иногда и еще раньше), ветшают и меняют владельцев. Новые хозяева сносят их и возводят на приобретенном земельном участке удивительные строения, отвечающие их представлениям о красоте и функциональности. Иногда эти строения напоминают увеличенные коробки из-под обуви, но чаще - уменьшенные копии дворцов восточных владык или средневековых рыцарских замков. Попадаются и дома, соответствующие самым современным западноевропейским образцам.

Спрос и предложение.

Если исключить коттеджи, на рынке нового жилья можно выделить три основных сегмента: рядовое жилье (как правило, в панельных домах старых серий); жилье повышенной комфортности (увеличенные размеры комнат, свободная планировка, качественная отделка) и "элитное" жилье (максимум удобств, включая охрану, телефонизацию, кондиционирование, подземные гаражи и пр.).

РЯдового дешевого жилья не хватает - спрос здесь превышает предложение. По словам зам. Председателя волгоградского областного стройкомитета в. Бельчича, стоимость такого жилья в 1999 году была в пределах $ 100-140 за квадратный метр. Но для строителей возведение такого жилья невыгодно. При почти таких же трудозатратах они могут построить дома с квартирами повышенной комфортности, доход от продажи которых значительно выше. В таких квартирах квадратный метр стоит уже $220-240. Однако на этом сегменте рынка платежеспособный спрос недостаточен, и продажа квартир, в особенности в непрестижных и экологически неблагоприятных районах, идет плохо.

Еще труднее продать элитное жилье в многоэтажных домах: многие состоятельные волгоградцы предпочитают строить собственные дома. Несмотря на относительно невысокую для такого класса жилья цену - $600 за квадратный метр, компании "бинко" так и не удалось продать все элитные квартиры в микрорайоне "царицыно".

Рядовое жилье - это основной вид жилья в уходящем веке, когда люди удовлетворялись малым. К тому же оно доставалось бесплатно. Квартиры повышенной комфортности должны со временем стать основным видом жилья. Рост платежеспособного спроса на них может служить индикатором действительного подъема экономики, поскольку он напрямую связан с ростом доходов бюджетов, предприятий и отдельных граждан.

Доброе слово о долгострое.

Сегодня строительный комплекс области переживает трудные времена - объем заказов в 4-5 раз ниже его производственных возможностей. Чтобы заработать деньги, строители берутся за любую работу.

Стоимость жилья быстро растет из-за роста цен на энергию, энергоносители, транспортные услуги, строительные материалы. При расчете себестоимости жилья в области строители руководствуются ценовыми индексами, определяемыми региональным центром ценообразования в строительстве. О том, как меняются эти индексы, говорит такой факт: в iii квартале 1999 года применительно к строительно-монтажным работам индекс был 8,8, а в iv квартале - уже 9,5.

К счастью, в области действуют также факторы, тормозящие рост цен на жилье. У нас полно долгостроев, находящихся в разной степени готовности. Когда-то вложенные в такие дома средства могут удешевить строительство. Только недостроенных многоэтажных домов, заброшенных из-за отсутствия финансирования, в области 774. Общая площадь жилья в этих домах - около 750 тыс. Квадратных метров.

Одним из таких долгостроев была знаменитая гостиница на предмостной площади волгограда. Сроки ее возведения намного превысили сроки строительства пирамиды хеопса. Сегодня бывшая гостиница превращается в жилой дом с комфортабельными квартирами, въехать в которые жильцы смогут уже в этом году.

При нынешних темпах ввода жилья достраивать долгострои придется не менее 5 лет. А фактически даже больше, поскольку строители продолжают закладывать и строить также новые дома, отвечающие современным требованиям. Кстати, новые строительные нормы и правила (снипы) и новые правила устройства и эксплуатации ведут к удорожанию строительства почти вдвое.

В москве, где строят быстро и много, долгостроев практически нет, и все новые требования приходится соблюдать неукоснительно. А вот в провинции, где их выполнение в полном объеме по ряду причин практически невозможно, допускаются отступления, оформляемые специальной комиссией при обладминистрации. К тому же на все дома старых серий, начатые стройкой до 1 января 1996 года и завершаемые в 2000 году, новые правила вообще не распространяются.

Общий объем жилищного строительства в области в 2000 году, вероятно, увеличится по сравнению с 1999 на 20-25 %. Рост опять будет обеспечен главным образом за счет индивидуальных домов.