Саровский вариант.

Александр борисов.

Для россии ипотека - дело новое. Тем не менее можно говорить пусть о небольшом отечественном опыте. Практика показывает, что мы в состоянии сами справиться со своими проблемами. И сегодня рассказ о небольшом городе сарове нижегородской области. В январе исполнится год, как его городская дума приняла "положение о кредитовании строительства и приобретения жилья". А к 10 ноября уже зарегистрировано 173 сделки, и люди въехали в новые квартиры.

Подробно о саровском варианте удалось узнать благодаря тому, что его авторы представили свой опыт на парламентских слушаниях в государственной думе рф, посвященных международной программе "дом для вашей семьи". Помимо ценных теоретических выкладок, изложенных в сборнике, в нем собраны также материалы специальной газеты "квартирьер", которая стала, можно сказать, и пропагандистом, и агитатором, и организатором саровской ипотеки. В сфере информационного обеспечения новой городской программы работали и телевидение, и радио, проводились бесплатные консультации населения.

С чего же там начиналась ипотека? десятилетиями тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (20% населения - очередники), рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное строительство - ситуация до слез знакомая. Но саров - город особый (поскольку - закрытый), здесь живут люди с учеными степенями и хорошо развитым аналитическим мышлением. И подошли они к ипотеке вполне научно.

Основным действующим лицом саровской ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (фср), выполняющий несколько функций, основная из которых, разумеется, финансирование. Начальный капитал ипотечной программы "жилье в кредит" (ее автор - первый заместитель председателя городской думы валерий лимаренко) складывался из двух основных источников - пожертвований предприятий, имеющих налоговые льготы, которые по условиям налоговых соглашений перечисляют свои средства фонду, и кредитов, предоставляемых фср кредитными организациями. Их в свою очередь также "стимулируют" налоговыми послаблениями. Этот начальный капитал и идет на строительство и приобретение жилья на вторичном рынке. Средства же участников программы (третий источник финансирования) - жителей сарова - вносятся, когда уже часть жилья построена. Со строителями фонд подписал договор о долевом участии, и почти половина квартир сегодня сооружается на средства фонда.

Результат не заставил себя ждать. Темпы жилищного строительства стремительно выросли, а объемы достигли уровня 1990-го, "предкризисного" для строителей года. Немного цифр: до конца года фонд планирует построить 314 квартир. 172 человека - уже новоселы. А в прошлом году город смог построить для нуждающихся лишь 140 муниципальных квартир.

Особенность саровского варианта и в том, что за основу была взята так называемая "безналоговая модель". Ее смысл - в оптимизации налоговых платежей, благодаря чему денег расходуется значительно меньше. Но такое решение оказалось возможным потому, что у города особый статус - закрытого административно-территориального образования (зато). Статус позволяет сарову оставлять у себя все налоги и сборы, а городская власть имеет право предоставлять дополнительные льготы. По решению думы, горожане не платят налоги на займы, предоставляемые для приобретения квартир, жилье продается без наценки и т.Д.

Следует также подчеркнуть: правовая база благодаря слаженной работе местного парламента и городской администрации сформирована. Конечно, не хватало федерального закона "об ипотеке (залоге недвижимости)", который появился лишь летом.

А теперь - о практике. Условия программы таковы: первый взнос - 10% от стоимости жилья, кредит предоставляется под 7% годовых сроком на 7 - 15 лет. (Цена квадратного метра в сарове 2 - 2,5 тысячи рублей.) Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода. Программа имеет явную социальную направленность: рассчитана не на кучку богатых, а на вполне обычных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Претендент заполняет бланк стандартного заявления, опубликованного газетой, и передает его в квартирный отдел администрации. Было подано 1320 таких заявок. Списки формируются по определенным критериям и поступают в распоряжение агентства недвижимости фср (специально созданная некоммерческая структура).

Какова же система критериев? сначала участников распределяют по 5 группам, соответствующим количеству комнат будущей квартиры. Последнюю, пятую группу составляют желающие поселиться в загородных домах. Каждый список еще раз "перетряхивается" - предпочтение отдается тем, кому нужна меньшая сумма кредита и кто согласен сдать старую квартиру агентству. Разумеется, стоимость этой квартиры также учитывается. Затем уже смотрят, кто из претендентов дольше всех стоит в жилищной очереди.

Эти люди получили квартиры на первом этапе и справили новоселье уже этим летом. В среднем сумма предоставленного им кредита составила лишь 13% стоимости квартиры. Их прежние жилища окупили 64%, и своих, собственных денег им надлежало внести 23% от общей суммы.

Благодаря ипотеке одновременно в сарове формируется и цивилизованный вторичный рынок жилья - освобождаемые квартиры снова идут на нужды участников ипотечной программы. В результате цены на черном рынке жилья в городе стали неуклонно падать.

В сарове два основных градообразующих предприятия, на которых в подавляющем большинстве трудятся жители города. Поэтому платежи по погашению кредита и по процентным ставкам осуществляют бухгалтерии этих предприятий. Если уважаемые работодатели вдруг задержат зарплату, то им придется выяснять отношения с агентством недвижимости фср. Если все же у заемщика возникает непредвиденный форс-мажор, то возможно смягчение условий - график платежей может быть пересмотрен. Если же он не в состоянии выполнять прежние обязательства, ему может быть предложена более дешевая квартира.

Очень перспективным направлением в городе считают развитие индивидуального домостроения. Этому посвящена особая программа. Правда, условия тут несколько жестче. Но зато - какое будущее! "доморощенным строителям можно будет забыть о мытарствах по добыче стройматериалов, о найме "шабашников", о рекордах долгостроя, об отсутствии электричества и воды... Стихию индивидуального строительства городские власти направляют в индустриальное русло", - пишет "квартирьер".

Первые кредиты получат около 50 человек - те, кто уже начал строить дома самостоятельно. Поэтому обязательное условие: освоить на строительство дома не менее 30% средств от стоимости. Построить дом надо быстро - за полтора года и обязательно предоставить залоговое обеспечение - земельный участок и строительные объекты. Тем же, кто не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, необходимо "сдать" свою городскую квартиру агентству. Кредиты же будут выдаваться порциями, причем за каждую порцию заемщик должен отчитаться - доказать, что он эти деньги использовал по назначению.

А городские власти в соответствии с программой обязались протянуть коммуникации, развернуть современные домостроительные мощности и начать строить коттеджи "под ключ" по современным технологиям. В ближайшей перспективе - создание специальной строительной компании и покупка в австрии технологической линии.

В будущем, когда возвратные платежи будут обеспечивать объемы строительства нового жилья, ипотечная программа сарова станет самофинансируемой. Авторы программы очень хотят, чтобы как можно больше семей участвовало в программе "жилье в кредит", а само жилье стало более доступным. Пока же городские власти готовят новую жилищную программу, где основными направлениями станут расселение ветхого фонда, индивидуальное домостроение, планирование будущих микрорайонов, и конечно - ипотечное кредитование.